La crisis de la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales de nuestro tiempo. El Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-Habitat) estima que, para 2030, unos 3.000 millones de personas necesitarán acceso a una vivienda adecuada; la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), por su parte, advierte que los precios reales de la vivienda han aumentado más de un 40% de media en la última década; mientras que el Parlamento Europeo recogía en un reciente informe que, entre 2015 y 2024, los precios de la vivienda en la Unión Europea aumentaron un 53 %, mientras los alquileres subieron un 27,8% entre 2010 y el primer trimestre de 2025.
En Europa esta crisis se expresa, ante todo, en relación a la asequibilidad: salarios que no alcanzan, alquileres desbordados y ciudades convertidas en territorios de renta. En América Latina se entrelaza con déficits históricos, informalidad urbana, segregación social y desigualdad territorial. En África aparece ligada a una urbanización acelerada que avanza más rápido que la capacidad pública —debilitada por décadas de dependencia y políticas de ajuste— para garantizar vivienda, servicios e infraestructuras. En Asia, con enormes diferencias entre países, se combina con megaciudades en expansión, migraciones internas masivas, encarecimiento del suelo urbano y grandes operaciones inmobiliarias que transforman barrios enteros; India muestra con claridad esa tensión entre urbanización acelerada, asentamientos informales, grandes y millonarios proyectos urbanísticos y dificultad de acceso a vivienda digna.
Se producen viviendas, barrios e infraestructuras, pero cada vez más condicionados por su capacidad de generar rentabilidad.
La clave, por tanto, no está solo en la escasez, aunque falten viviendas asequibles. Tampoco está solo en los salarios, aunque la brecha entre ingresos y precios sea cada vez mayor. Se construye mucho, pero no necesariamente para quienes necesitan vivir; se urbaniza sin garantizar el derecho a habitar; se producen viviendas, barrios e infraestructuras, pero cada vez más condicionados por su capacidad de generar rentabilidad. La crisis mundial de la vivienda expresa así una transformación más profunda y nos obliga a formular una pregunta precisa: ¿cómo es posible que, en sociedades con capacidad técnica suficiente para levantar ciudades enteras, vivir bajo techo se haya convertido en una fuente permanente de angustia social?
Para responder a esa pregunta resulta útil acudir a la obra del antropólogo y geógrafo David Harvey, que lleva décadas investigando la relación entre capitalismo, urbanización y acumulación. Su planteamiento parte de una idea sencilla pero fundamental: la ciudad no es solo el escenario donde transcurre la vida social, sino también un espacio donde se invierte capital, se revaloriza el suelo y se abren nuevos ciclos de rentabilidad. En determinadas fases de expansión o de crisis, la inversión en vivienda, infraestructuras, crédito hipotecario, turismo o grandes proyectos urbanos permite absorber excedentes de capital y convertir el espacio urbano en una fuente de negocio.
Desde esta perspectiva, la construcción de ciudad no responde únicamente a necesidades demográficas o habitacionales. También responde a lógicas económicas vinculadas a la valorización del suelo y de los activos inmobiliarios. Una vivienda sirve para vivir, pero también puede convertirse en inversión, garantía bancaria, fuente de renta o alojamiento turístico. La tensión aparece cuando esta segunda función se impone sobre la primera: cuando la casa deja de organizarse principalmente en torno a la necesidad de habitar y pasa a depender de su capacidad para generar beneficio.
¿Cómo es posible que, en sociedades con capacidad técnica suficiente para levantar ciudades enteras, vivir bajo techo se haya convertido en una fuente permanente de angustia social?
Esta conversión de la vivienda en mercancía no es nueva. Lo que ha cambiado en las últimas décadas es la escala, la velocidad y la profundidad del proceso. La desregulación financiera, la liberalización del suelo, la privatización de vivienda pública y la expansión del crédito hipotecario eliminaron muchos de los límites que, durante parte del siglo XX, habían contenido parcialmente la lógica especulativa. A partir de ahí, la vivienda se integró cada vez más en circuitos globales de inversión: hipotecas titulizadas, alquileres convertidos en flujos de renta, barrios transformados en marcas urbanas y viviendas residenciales reorientadas hacia el turismo.
En este escenario, el mercado de la vivienda ya no puede explicarse solo a partir del pequeño propietario, la promotora local o el banco nacional. Intervienen actores capaces de operar a escala mundial y de alterar los incentivos del mercado. BlackRock, con alrededor de 14 billones de dólares en activos bajo gestión, ejemplifica la dimensión alcanzada por las grandes gestoras financieras: capital que se mueve entre países, sectores y activos buscando rentabilidad. Booking, por otra vía, muestra el poder de las plataformas digitales que no necesitan poseer viviendas para influir en su uso, porque organiza a escala global la demanda turística y puede hacer más rentable destinar pisos al alojamiento temporal que al alquiler residencial.
Ambos ejemplos ayudan a entender cómo la vivienda se ha ido alejando de su función cotidiana para incorporarse con mayor intensidad a circuitos globales de rentabilidad. Por eso vemos fenómenos que no son idénticos —la turistificación de Lisboa o Barcelona, la gentrificación de Ciudad de México, la crisis de alquileres en Berlín, los campamentos en Chile, la financiarización inmobiliaria en Estados Unidos o la expulsión de vecinos de barrios enteros convertidos en escaparates para el consumo global—, pero que comparten una misma tensión de fondo: la subordinación creciente del derecho a habitar a la lógica del mercado y la rentabilidad.
Así, este escenario explica también por qué la vivienda se ha convertido en un eje creciente de movilización popular. Allí donde el salario ya no garantiza el alquiler, donde la juventud no puede emanciparse o donde los barrios se vacían de vecinos para llenarse de apartamentos turísticos, la vivienda deja de ser un problema privado y se convierte en un conflicto político de primer orden. De ahí el crecimiento de sindicatos de inquilinos, plataformas contra los desahucios, organizaciones barriales contra la turistificación, redes de apoyo mutuo frente a los fondos buitre y movimientos por el derecho a la ciudad.
Esa presión social ha obligado a los Estados a responder, aunque de forma desigual y muchas veces insuficiente. El problema es que muchas políticas parten de un diagnóstico correcto —la vivienda se ha vuelto inaccesible—, pero evitan enfrentarse al núcleo del conflicto: su subordinación a la rentabilidad privada. Además, muchas de esas medidas se insertan en un mercado que los Estados no controlan plenamente, donde los precios, el suelo, el crédito, la inversión y el uso de las viviendas están condicionados por actores privados con gran capacidad de presión. Construir más puede ser necesario allí donde existe déficit real, pero no resuelve por sí mismo la crisis si lo construido se orienta al lujo, al turismo, a la inversión o a la especulación. Del mismo modo, las ayudas al alquiler pueden aliviar situaciones urgentes y no deben despreciarse, pero sin regulación corren el riesgo de convertirse en una transferencia indirecta de recursos públicos hacia los propietarios. Mientras la vivienda funcione antes como activo que como un derecho, los Estados administrarán la emergencia más que resolverla.
La crisis mundial de la vivienda obliga, por tanto, a formular otra pregunta radicalmente sencilla: ¿para qué y para quién se construyen nuestras ciudades? Si la respuesta sigue siendo la rentabilidad, la vivienda continuará siendo una fuente de angustia social, endeudamiento y expulsión. Si la respuesta es el derecho a habitar, no bastará con corregir algunos excesos del mercado. Habrá que disputar el lugar mismo que ocupa la vivienda en la organización económica de nuestras sociedades.
